大家好~
最近，关于房子的政策一个接一个。
政治局会议结束后，周四，住建部亮出了房地产的具体努力方向——
降首付、降房贷，认房不认贷。
特别是「认房不认贷」，时隔九年，再次重出江湖了。
都些大动作，对咱们都有啥影响呢？
01
先来看看首付和房贷。
住建部的原话是：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率。
按照政策的意思，首套房的首付比大概要向着20%，利率朝着4.0%以下努力。
主要针对的是一线和一些强二线城市，下调空间比较大。
*二套房首付比例：北京高达80%，上海、广州、深圳高达70%；沈阳、苏州、杭州、郑州、珠海、三亚6个二线城市要40%，其余为30%。
这些城市中，刚需买房的朋友不妨等等政策落地。
至于二套房，也能在政策「组合拳」的连环出击下降低一些。
以北京为例，实施「认房不认贷」政策后，二套房首付比最低能降到35%，房贷利率可以降到4.75%。
能省不少。
02
再来说说万众瞩目的「认房不认贷」。
一直以来我们实行的政策是「认房又认贷」。
认房，只要你现在名下没房，买房时就算首套；
认贷，只要你曾经贷款过，即使还清了再买房，也算二套。
这对那些想要改善住房条件（原来的房子小、地段差、房子旧等）的朋友来说，就不太友好。
如果在北京，首付至少要交60%，还蛮多的。
而「认房不认贷」是，只要你名下没房，去贷款时就能享受首套房的贷款政策。
再加上首付比降低，想改善住房条件的朋友，就可以卖掉旧房买新房，资金压力会小很多。
举个例子——
在北京，想换个1000万的房子，以前首付要交600万，政策优化后，最低只需350万，少了250万。
首付压力降低了不少。
相对的，贷款会更多。
还是上面的例子，虽然首付降到了350万，但贷款却从400万上升到650万。
用30年、4%的利率算算，每月还贷金额将从1.9万大幅提高到3.1万，对家庭的现金流是个考验。
不过，政策实施后，肯定能释放一波需求——
根据贝壳研究院的测算，改善性住房需求依然是市场最确定的力量，占总需求的一半以上。
目前还没放开的主要是一线和核心二线城市，比如北京、上海，政策调整空间更大。
这两天，北京、深圳的住建局已经有所表示，说会尽快落实相关政策。
或许短期内我们就能等到大招了。
但从已经放开的二线城市（比如杭州、武汉）来看，政策对楼市的提振效果一般。
毕竟背负房贷，需要未来的收入跟得上。
而一线城市如果放开，情况可能会好一些，但这部分需求仅占全国的10%左右，对全国的房地产市场来说，效果也不会太大。
归根结底，要想真正提振楼市，还得让大家手里多点钱，从根上改善居民预期。
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