上周降息文章里，我们提到，房贷利率大概率会跟着下调。
今天一早，央妈就如期送来了这个「大礼包」：
1年期LPR，下调5个基点，为3.65%；
5年期LPR，下调15个基点，为4.3%。
这对买房还贷的朋友来说，是个好消息，月供或许能少还一点了。
先为你快速总结了这次下调后的3个要点——
1）LPR只适用于商业贷款，组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR；
2）首套房购买的贷款利率≥4.1%（当月LPR-0.2%）；
3）二套房/商用房（包括商住两用、写字楼、商铺等）≥4.9%（当月LPR+0.6%）。
看过结论后，详细的科普，我们来详细聊聊——
01
什么是LPR？
LPR全称是「贷款市场报价利率」。
你可以看做「银行的底线」，我们或公司想要申请贷款，银行都要参考这个利率来放贷。
具体来说，LPR又分为两个期限品种：
贷款期限≤5年，以1年期LPR为基准；
>5年的长期贷款，以5年期以上LPR为基准。
比如企业找商业银行贷款，时间往往不会很长，参考1年期LPR；而我们买房，找银行贷款一般都是10年往上，所以一般会参考5年期以上LPR。
现在99%的人交房贷，就是在「5年期以上LPR」的基础上浮动：
如果我们展开LPR的英文，或许更好理解一些：Loan Prime Rate，原意是给「最优客户」开出的贷款利率。
也就是说，LPR可以看作是银行给「最信任」的人开出的「最低利率」。
就像面对不同朋友向我们借钱，我们会对他们进行评估，银行也一样。
举个例子——
朋友A收入稳定，有房（可做抵押物），借5万你会觉得他完全能还得起；
朋友B无房无工作，还喜欢赌博，向你借500元你可能都会犹豫。
类似的，LPR后面加的点，主要就是银行根据「贷款人的信用」来决定。
信用低，怕日后赖账，每次就多还点；信用高，评估出你有能力还完，那每次就给你低一点。
我们和银行确认合同后，加点就是已经固定好的，变的就是这个5年期以上LPR了。
那么这次房贷到底能降多少呢？
理论上，100万的商业贷款，贷30年，等额本息，这次降完总计能少3.18万，还是挺可观的。
*如果你想自行计算，也可以参考这个房贷计算器（电脑复制网址打开）：
https://www.fangdaijisuanqi.net/
02
为什么要下调LPR？
首先，是降息的传导机制。
之所以说LPR是「市场报价」利率，意思是央妈不再一言堂——
而是由18家银行在MLF的基础上加点报价，去掉最高的和最低的，平均下来形成的一个利率，能更好反映市场平均水平。
你可以简单理解，MLF是银行的借钱成本，类似于「进货价」；而LPR则是他们的贷款收益，类似于「售价」。
为了让更多人来光顾，成本降低了，售价也会跟着降低。
所以上周一MLF下降后，这周LPR也跟着下降了。
点击回顾MLF👉：央妈为啥突然「降息」？｜小白指南
其次，反映了国家「稳房地产」的信心。
LPR下降，反过来也说明，目前市场的平均贷款水平并不高。
问题还是在于贷款大头——房地产。
今年上半年，房企顶着债务压力消极拿地，还爆出了上百个烂尾楼的「断贷潮」，房贷这块压力很大。
落到我们消费者这边，大家的买房热情也不太高，就连此前火爆的杭州，新房、二手房也成交低迷。
这样下去不是办法。
在7月底的政治局会议中，高层对5.5%的目标松了口，但是对房地产却加大了重视度：「保交楼」是核心，「稳定房地产市场」被放在了「房住不炒」前。
上周，央妈还联合其他部门，出台了支持「逾期难交付」住宅项目建设交付的措施。
所以这次房贷利率下降，毫无疑问是想吸引更多人来「贷款」，稳一稳房地产。
自然，我也看到不少网友吐槽说：「我缺的哪里是贷款利息，而是买房本金」。
其实关于攒首付，我们也写过不少文章，脚踏实地做好规划，对于大部分人来说完全可以实现有房目标的——
在我看来，与其散发情绪，抱怨时代，不如多思考「当下的变化对自己有什么帮助」、「怎么做是更好的选择」——
03
为什么我的房贷没降？
值得留意的是，并不是每个人的房贷都会「立刻跟着下降」。
我们接着来分情况看。
首先，已经买房还贷的朋友——
不论你已经还贷几年，主要是看你和银行约定的「重定价日」是什么时候。
虽然LPR是每月更新，但我们的实际房贷利率，并不会每月都跟着变动。
央妈规定重定价周期最短为1年，定好就会延续一整个周期。
一般银行会默认两种选择：
1）每年1月1日；
2）贷款放款日对应的每年对月对日。
LPR一般在「每月的20日」早上9点15分发布，节假日顺延，比如这次就顺延到今天（22日）才更新。
如果你的重定价日在发布日前（8月22日），今天的LPR下降，就和你今年的房贷利率没有关系了；
如果是在今天及之后，才是跟着本月最新的LPR走。
再举个例子——
如果「重定价日」是每年1月1日，定价周期是1年，那么就是「上一年12月20日的LPR」决定了你这一整年的贷款利率；
如果期间LPR不变，明年1月1日开始才会按今天的来减少，到时候记得查账单哦~
其次，对于正准备买房的朋友来说——
几乎都能享受到今天的LPR下调福利。
并且今年5月，央行还降低了首套房利率的下限，在LPR的基础上还能再减0.2%。
也就是说，现在你的房贷利率计算是：
不过也对首套房下了定义，必须是「普通自住房」。
就拿上海来举例子，符合「普通自住房」的房子就有限制：面积要小于140平，单价也不能太高（内环＜450万；内外环之间＜310万，外环以外＜230万）。
另外，我还留意到，不少网友在意这个低利率能维持多久。
两方面来给你定定心：
一来，我们从过往的数据来看，LPR一直呈现下降趋势。
并且根据当下的环境，大概率还有下降空间。
图片来源：中国货币网，「5Y」即5年以上LPR
二来，其实我们在和银行签合同的时候，还能跟银行商量5年、10年的重定价周期。
每次重新定价时，定价基准会调整，定好后是会延续一整个周期的。
以上这些，是根据基本规定推演的情况。
至于浮动比例，各地方政府有不同，依然可以根据当地楼市政策，有10%~30%的浮动空间。
这就要根据大家想要买房的地区，具体问题具体分析了。
最后，还想提醒你几句房贷置换的事。
这几天身边有朋友接连收到广告，说能把房贷「置换成低到3.7%的利率」。
想提醒你的是，给你打电话的不是银行，而是贷款中介。
他们通常会收取贷款金额的0.5%左右作为中介费，而后续的所有风险则由自己承担。
比如我一位朋友，最近就因为资金用途不符合规定，被要求在1个月内还清上百万的贷款。
总之，不管是任何形式的贷款，至少要提前问明白申请门槛、真实成本和还款方式，搞清楚潜在的风险，谨慎做决定。
好啦，关于房贷利率先和你聊到这里。最后也为你做了张总结图，欢迎转发、收藏——
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