晚上好，我是简七编辑部的卫星~
最近，松绑楼市的政策一个接一个：广州、苏州、上海先后出台限购文件，买房更容易了。
这些大招拉得动房价吗？
我看到评论区的一类声音，得到越来越多的认同：
租房过一辈子就行，不用买房
有网友说，自己花10万一年的房租，住在1000万的房子里。房东每月还贷2万+（500万房贷），真是给她打工。
稍微计算下，可以得到房子的租售比只有1%，出租100年才能回本。
回报率远不如银行存款（2%-3%），更低于世界平均租售比（5%-10%）。
这么说起来，手上有一笔钱，租房+自己做投资，比买房更好吗？
今天咱们就来算算这笔经济账+心理账，做出更优的选择——
01 经济账
和我们刚遇到这个问题相比，海外对于买房和租房的讨论更多。
他们的房价涨幅相对温和、股市（全球过去10年年化+8%）、租房回报率（5%-10%）相当，考虑也更加周全。
我找到一位剑桥学霸Ali Abdaal的分析框架，加了一些本土化的处理，得到了1个租房买房的决策模型：
SMOAES模型：买卖成本、持有成本、机会成本、附加值、方便性、储蓄
1. 买卖成本（Sunk costs）
房产买卖，涉及大量费用。
以市面上的「满五」*普通二手房为例，一买一卖的几大硬性支出，就占到房价的4%——
*满五年可免增值税
买入：中介费（1%）、契税（1%-3%）
卖出：中介费（1%）、个税（1-2%，唯一住宅可免征）
这些是我们无法获得任何回报的成本项。
2. 持有成本（Maintenance costs）
房子住久了，难免有小毛小病，比如换空调、冰箱。问题太大，还得翻修，重新铺水管、电路。另外，每年还得交一笔物业费。
Ali提到一个「1%规则」，指的是当你拥有一套房子，应该将房价的1%用于维修保养。
不过，咱们的房价高，人工便宜，这项比例可以自定义。
拿我自己举例，在目前的房子住了10年，累计修修补补+物业费，是房价的2%，那么平摊到每年，约为「0.2%」。
如果你是租客，倒是省心了，这些麻烦事儿都是房东的。
3. 机会成本（Opportunity costs）
机会成本，指做一件事的时候，放弃其他选择能够带来的收益。
比如你突然想吃一顿大餐，花了1000元。
那意味着，你放弃这1000元带来的其他价值，比如买个健身课、用来投资，赚未来的钱。
买房也是一样，假如你将手头的钱付首付，就无法享受旅游、消费带来的体验、或是投资其他资产的机会。
做决策前，你可以先问自己2个问题：
（1）如果不付首付，选择租房，我会用这笔钱做什么？收益率多少？
（2）这种情况下，5年、10年、30年后，租房和买房哪个能赚更多？
下一步呢，要将数据计算出来，进行比较。
我们可以登录一个对比平台*，将未来设想依次输入。
*对比平台：https://my.causal.app/models/98
首先是买房涉及的要素。
假如我手头有20万，想要买100万的房子；或者是付2000元/月的租金，剩下的钱自己做投资。可以这么填写：
其中，最关键的一项预测为「房价升值速度」，你可以填入自己的判断。
给你个辅助参考值，全球房价过去20年年化涨幅约为3%。
图源：IMF国际货币组织
再看租房涉及的要素。
一项是填写月租金，这里暗含的假设是每年租金会随着房价涨跌相同幅度；
一项是投资收益，你可以根据自己的历史业绩，填入区间值，比如-10%到10%。
填写完各项假设后，平台会得到租房和买房，每年资产*对比结果。
*你可以点击页面最上方「Spreadsheet」查看详细计算公式
可以看到，30年后，你选择租房+投资的财富范围是「21万-370万」，你买房的身家区间是「120万-210万」。
租房+投资是否适合你，关键要看投资收益的稳定性。
复利作用下，收益率越高，钱掌握在自己手中做投资的效果越好，否则不如选择买房更稳妥。
另外，输入了很多数据测试之后，我还发现两个有趣的事实：
（1）3%的房价涨幅≈5.5%的投资收益
其他要素不变，将房价设定为全球平均涨幅3%。
数据显示，选择出租的朋友，必须有年化5.5%以上长期业绩，才能勉强跑平买房的财富增值速度，难度挺大的。
（2）不同时间段，最优选择不同
以上的结果，是基于30年的长度得到的。实际生活中，每5年、10年搬家一次，挺常见的。
如果你打算在一个城市打拼5-10年，不妨多留意10年以内的比较值，作出更适合自己的决策。
举个例子，假设未来房价升值速度1%，你选择把钱放定期存款，得到2%的收益。
那么十年内，租房得到的财富更多；三十年后，买房稍稍占优。
02 心理账
说完经济层面的考量，我们也不能忽视心理层面的影响。
1. 附加值（Added value）
对咱们中国人来说，买房的观念根深蒂固。
汉代的《货殖列传》写道，古代有钱人「以末致财，用本守之」。
土地称为「本」，把商业叫做「末」。用「末」赚来的钱，要换作土地，也就是用「本」来守财。
买房，能带来踏实的安全感。
近代，房子和社会资源划上等号：谈婚论嫁，孩子上学，有套房是大前提。
尽管观念在更新，国家也在推进「租售同权」，让租房和买房的权益相等。
不过这个过程是渐进式的，各个城市的进度不一样。拿广州的租售同权方案来说，想租房上学的前提有：
（1）有广州户口；（2）广州无房产；（3）租赁房产有学位；（4）部分区要办理租赁备案。
既需要夫妻有一定实力，能拿到户口，也要房东配合，协助办手续。
所以，你不妨看看自己的人生所处阶段，有没有结婚生娃的打算，结合政策的落地情况，再做决定。
2. 方便性（Easiness）
买房的好处，是可以任意装扮房屋，有家的感觉。
不过相比租房，方便程度就差了一些：比如要处理突发的故障、不能说走说走，换个地段、城市生活。
但租客也有头疼的问题：像是利益得不到保障，房东要卖房了，就会被赶出去；以及很多房东怕风险，会拒绝年纪大的租客。
对于前者，国家在推进长租公寓和保障房的建设，未来长期租房不是难事儿。
后者的年龄限制，个人房东可能会介意，可以求助国家平台；也可以选择年轻时租房，之后在合适的时机买房，解决老年的居住问题。
3. 储蓄（Savings）
一些经济学家，将买房看成是储蓄计划。
因为每月还贷，意味着我们必须在还款日之前存下足够的钱，否则房屋会被银行收回。
说实话，如果没有具体的目标和紧迫的最后期限，我们大多数人不会存那么多钱。
因此，做出这些严格的财务承诺，从长远来看，可以使我们受益。
当然，如果你有定力管住手，坚持投资行为，就要考虑另一点：投资其他资产的风险性。
房价虽然会跌，但剥离投机属性后，它仍然有居住属性「保底」。
而其他资产，比如古董、字画、投资项目的价值，就因人而异了，不懂行的人很容易被骗。
另外，资产价格会大涨大跌，做收益率假设时，千万别高估自己的长期投资水平。
拿股市来说，如果你用一大笔钱买股票，近期的波动恐怕会动摇心态，很难长期持有。
好啦，要是你在认真考虑租房或是买房，希望这个六要素模型能给你带来一些新的角度和启发，做出有价值的判断。
最后附上一张总结图——
晚安🌹~