晚上好~
最近咱们公司忙活搬家，部分小伙伴从北京来到上海工作。
落脚到新城市，头等大事，就是要解决住房问题。
本来同事担心，上海的租房成本比北京高，结果她2200元/月就租到了精装修的一室户：
里头配备了独立卫生间、厨房、沙发...遇到麻烦事儿，找物业也很方便，超级划算。
图源：同事租到的保租房示意图
价格这么低，一是位置比较偏，距离市中心大约1小时地铁；
二是房源属于保障性租房，是政府的民生项目。
这倒是出乎意料，记得前些年，有朋友申请低房租的人才公寓，排了2年的长队。
怎么现在「租金羊毛」这么容易薅了？
今天就来跟你聊聊保障房的那些事儿~
01
保障性住房，是政府给中低收入群体提供的低成本买房或者租房方式，保障大家的基本居住权。
它不是某种特定的房型，而是一个「大家族」——
图源：东吴证券研究所
你可能发现有的保障房，比如经济适用房、廉租房，很少听到了，保租房反倒后来居上，成为主流。
这背后又和时代变迁、房屋归属权、谁能申请等要素息息相关——
保障房1.0版：经适房（1990年-2007年）
1998年，国务院发布23号文，开启城市住房改革的大幕：取消住房福利分配，改为自己花钱买房。
高收入群体，可以购买商品房；中低收入家庭，可以买低价的经济适用住房。
经适房的优惠来自政府的让利：免收土地出让金和市政相关配套费用，两项占到房价的40%。
起初，各地对经适房很上心，1998-2000年，每年经济适用房新开工的面积，能占到新建住宅的20%以上。
但加入WTO之后，国内经济起飞，工厂建厂要用地，大量人口进城要买房，城市土地变得稀缺，地价迅速上涨。
对地方政府来说，再把宝贵的土地资源，免费划拨给经济适用房，就不划算了——
本来商品房卖出高价的土地，现在得拿出来建设保障房，一进一出，导致财政收入减少。
另外，保障房建得多了，会分流商品房的需求，间接对土地财政造成负面影响。
与此同时，经济适用房有个「漏洞」，住满5年就能上市交易。
2000年之后，商品房价一路上涨，两者的「套利」空间加大，接连爆出丑闻：
比如申请资质有问题，「开着宝马也能住经适房」；
建得过于豪华，北京一处经适房甚至有「230平方米、6台电视、7个空调」。
尽管政策也打上补丁，要求经适房面积不能超过60平。但在地方的利益推动下、社会的争议声中，经济适用房的竣工套数在5年内（2000年-2005年），从60万套迅速下滑到30万套，投资额占比不到5％。
图源：华泰研究
02
保障房2.0版：公租房（2007年-2020年）
90年代，国家提出了廉租房制度，只租不售，困难家庭可以支付低租金，解决住宿问题。
但这一时期的保障房原则是「先售后租」，政府手头缺钱，出售房子，既能快速回笼资金，也能「去库存」，比租房优先级更高。
1999-2006年期间，全国廉租房总共才开工7.8万套，地方政府没啥动力建设。
另外，和经适房一样，本就少量的廉租房很难申请到，不少人利用权利寻租，拿着高薪入住。
以至于经济学家呼吁：「廉租房应该是没有厕所的，只有公共厕所，这样的房子有钱人才不喜欢」。
2007年，国务院颁发24号文，明确「城市廉租住房制度，是解决低收入家庭住房困难的主要途径」，标志着保障房，走向「以租为主」的阶段。
一方面，保障体系更加多元，将共有产权房、棚改、两限房、公租房（2014年和廉租房合并）依次纳入其中。
另一方面，申请人不再局限本地人，外来务工人员也有机会申请。
人才公寓，在这一时期兴起，部分城市将它列为公租房服务的一部分。
政府、园区为了吸引高科技、金融企业入驻，人才公寓的房租在市场价基础上打7-9折，还有现金补贴，方便外地青年在城市落脚。
同样是只租不售，相比廉租房，公租房受众面更大；相比经适房，少了寻租空间，更公平合理，因此大受欢迎。
但公租房的建设、运营，全都落在地方政府身上，审批慢、房屋质量差的吐槽一直存在，保障房迎来进一步升级。
03
保障房3.0版本：保租房（2020年-）
2021年，保障性租赁住房，和公租房、共有产权住房一起，被国务院列为今后保障房的三大支柱。
保租房，听上去和公租房很像，具体有啥区别呢？
首先是申请条件放宽。
目前，各地对公租房的审批标准并不相同，有的只面向本地人、有的要求收入不能太高。
保租房完全不看收入，外地来的新市民们，只要住房有困难（无房）就能申请，租金不超过市价的90%。
其次是运营主体更多元。
同事这次申请到的保租房，运营方是一家三方公司。
他们会和国企一起拿地，负责接下来保租房的建设、运营，比如招租、维修，遇到节日，还会办派对。
和自如这类长租公寓相比，优点是没有管家费，部分房型连押金都不用，住的不满意，拎包就能走。
值得一提的是，保租房的申请非常容易，运营公司甚至要在社交平台发帖找租户。
背后的原因，和各地大力推动保障房，特别是保租房建设，分不开关系。
22年，存量保租房约330万套；23-25年，预计供给增加340万套，翻了一倍。
图源：华泰证券
一方面，进城打拼的年轻人能靠低成本租房，实现「居者有其屋」的目标。
另一方面，保障房可以帮助楼市「去库存」。
房价继续跌，会降低银行抵押物的价值，可能引发风险。此时，急需「大买家」入场，托底市场——
去年，央行设立了一个货币工具，划出1000亿额度，让青岛、天津、福州等8座城市买点商品房，用作长租房，化解库存压力；
江苏的连云港推出「以旧换新」，国企平台负责收购老房子，作为保障性住房或人才房使用，打通房屋「换新」的循环。
由于保障房已经明确「实施封闭管理，不得上市交易」*，保障房增加，商品房减少，有助于房市重新达到供给和需求的平衡。
*新房新办法，老房老办法
04
对房市的未来，前重庆市长黄奇帆提出过「532」的「双轨制住房」判断——
预计10年后，50%是商品房，50%是租赁房；
租赁房里，20%是政府出资建造的保租房，30%是房企开发的商业化租赁房。
简单来说，就是让市场的归市场，保障的归保障。
中低收入家庭可以通过保障房，解决居住问题；有钱人想住别墅、豪宅，统统放开限制随便买，政府通过卖地收入，维持地方财政正常运转。
而在保障房抽走大量居住需求的情况下，商品房市场可能会趋向两极分化：少数头部城市核心区优质房产，不缺买家，价格继续向上；其它城市的多数房产，价格则会慢慢下跌。
当然，地方政府在落地的过程中，会控制供给和需求的平衡，避免冲击商品房和租房市场。
最后，我们回到大家最关心的问题上，保租房怎样申请呢？
先说官方渠道，以上海为例——
「随申办」APP-输入「我要租房」-选择「保障性租赁住房服务」-「我要找房」，就能看到保租房房源了。
图源：随申办
并且，你可以在线预约看房，查看排队情况、之后的网签备案、提取公积金*（保租房最高可提取4500元/月）都能在APP里操作，还挺方便的。
除了上海，还有一些城市为了吸引各类人才，都在计划推出更多的保租房，我给大家搜集了一些，以及它们的申请方式，都放在下图中了，需要自取哦~
*有些城市因为发展时间不长，申请流程可能比较复杂，可以向当地住建局进行咨询。
再有就是社交平台上，蹲蹲其他网友分享的租房信息，比如同事就误打误撞，赶巧住进了保租房~
也欢迎小伙伴们在留言区，分享更多城市的信息~