晚上好，我是艾小白。
身边朋友前两年买了房子，平时一有空闲，她就在看房软件上查自己小区的房价。
但最近她已经不怎么查房价了，原来相比当初买房的时候，房价已经跌了20%+，她说看了闹心，还不如不看。
前两天，统计局发布了70个大中城市10月份房价变动情况，无论是新房还是二手房，整体还在继续降价：
这就让人有点意外了，毕竟今年楼市调控政策一再放松，特别是9月1日起，北上广深等一线城市已经全面实施「认房不认贷」政策。
照理来说，购房门槛降低了，应该能刺激一波房价上涨，为啥楼市依然持续低迷呢？未来房地产市场还能不能复苏？现在是不是抄底房子好时机？
今天就来和你聊一聊这个话题。
01
首先，和大家简单介绍一下政策背景。
过去几年，大部分一二线城市执行「认房又认贷」政策，只要你名下有过贷款买房记录，再购买房产时都算作「二套房」，首付比例和房贷利率都要高于首套房。
今年9月起全面推行的「认房不认贷」，只要你名下无房（无论之前是否有贷款记录），首付比例和房贷利率都按首套来算。
理论上，新政对刚需买房的刺激似乎并不大，假如你一套房子都没有，购买时自然是首套；
对于改善型需求会比较利好，很多朋友对原来住的房子不太满意，想要再置换一套新房子，新政出来后，首付比例下降，门槛会大大降低。
改善型换房有个前提「卖一买一」，卖掉房子再买才按首套算，新政刺激了二手房主的卖房意愿，此前积累的需求在9月份集中释放，一线城市的二手房市场有回暖迹象。
不过进入10月份，随着各地二手房挂牌量迅速增加，市场逐渐供大于求，房地产市场交易热度开始回落。
房主发现自己面临着两难处境：
一方面房子变得不好卖了，另一方面自己必须卖掉房子，才能凑够资金去买改善型住房。
为了能早点脱手，一部分房主会选择降价出售，导致二手房的价格又被打了下来，除了有部分刚需成交，剩下的人会观望，不着急马上买。
房主卖不掉「老破小」，就没钱去买改善房，最终卡住了商品房消费，统计局的相关数据显示，10月份的商品房销售情况比9月份要差些：
10月份，全国商品房销售面积为7773万㎡，环比下降28.4%（9月份环比上涨47%）；商品房销售金额8091亿元，环比下降26%（9月份环比上涨42%）。
总之，「认房不认贷」新政推出，本意是让改善型购房人群来支撑商品房市场，但由于二手房的交易环节受阻，新房消费需求后续跟不上，地产消费的齿轮无法按预期运转。
02
事实上，房地产市场持续低迷，除了改善型需求没有完全释放，更重要的是，购房者的买房情绪普遍不高。
万科的董事会主席郁亮最近表示，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。
目前「能买」和「需要买」的购房者不少，但在「想买」上，普遍会有两个比较担心的问题：
一个是未来预期收入能否支撑月供。
新政降低了首付比例，但贷款部分还是变多了，导致每月月供会比之前增加。
从今年9月25日起，（首套房）存量房贷利率可以申请下调，已经买房的朋友也可以少交月供了。
政策上，购房者不用担心还贷压力会增加，转而会考虑未来的收入是否稳定。
眼下经济没有完全复苏，人们预期收入会下滑，甚至担心失业后收入中断，无法支撑月供，犹豫要不要买房。
另一个是担心房企的稳定性，会不会有「暴雷」风险。
今年以来，头部房企「暴雷」的新闻频频出现：
8月份，碧桂园曝出有2笔美元债的利息，到期无法支付，造成股价和债券价格「双杀」；
10月下旬，万科有多只美元债的价格大幅下跌，市场担心它还不起钱了（存在债务违约的可能），万科A股价一度下跌超过10%：
这些担忧并不是空穴来风，地产行业陷入低迷，迟迟未见好转，人们难免猜测谁会是下一个「恒大」。
作为购房者来说，万一房企真的暴雷，它可能无法按照原定计划完成项目建设和交付，原先买到的期房，随时会变成「烂尾楼」。
从后续来看，碧桂园、万科还在正常经营，深圳市国资委公开表态力挺万科，但慎重起见，很多人会选择观望一下。
总之，受到购房者收入预期下滑和对房企信心不足的影响，新政对楼市的刺激呈「前高后低」走势，效果似乎逐渐减弱，但由于时间较短，不妨耐心等待年底的数据出来，再下定论。
03
最后聊聊大家关心的话题：现在买房是不是个好时机？
根据业内人士预估，年底楼市可能还是保持低位走势，开发商为了保住全年业绩，必然会加大营销折扣力度，低价策略是最好的营销手段，因此预计年内新房价格仍然低迷。
二手房方面，由于二手房挂牌量持续增加，二手房价格普遍走低。
从买卖双方的博弈角度看，买方现处于较有利的位置，房子多了，可以有挑挑拣拣的余地，而且向下砍价空间也较大。
所以如果你是刚需，不妨趁现在这个阶段上车，要是等市场活跃起来了，后续价格就慢慢涨上去了。
也有人关心，未来房地产市场还会有一轮大涨吗？这个问题说起来就复杂了。
目前，监管层仍坚持「房住不炒」的理念，并且提出「房地产发展新模式」来解决当下问题。
今年7月份推出的「城中村改造」，10月份下发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文），都与新模式有关。
其中，保障性住房的设计有点像「新加坡模式」——让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑。
这意味着，未来一二线城市的「刚需」更多通过保障房来满足，改善型需求将更多通过商品房来满足。
以后的商品房市场可能趋于两极分化：
一线城市的优质地段，房产价格会保持上升，有钱人想买别墅豪宅，不限制随便买，地方通过卖地收入，维持财政正常运转；
其它低线城市的多数房产，由于保障房分流了部分需求，价格则会慢慢下跌。
当然，在政策落地过程中，地方政府也会稳步推进，避免直接冲击商品房市场。
希望在「新模式」的思路主导下，房地产市场能探索出一条平稳健康发展的道路，满足广大中低收入人群的住房需求。
晚安🌹