最近，我刚去银行预约了提前还贷，结果昨天手机就弹出一条新闻：
点进去一看，原来央行将「存量房贷利率调整」列入下半年的工作重点。
提前还贷原因，主要是贷款利率太高，如果能调低些，可以减轻不少压力。
不过，仔细研究下，我发现下调的好处未必有想象中大，甚至你没有买房，也可能付出额外「成本」。
01 买房人的定向「降息券」
「下调存量贷款利率」的口号，并不是央妈第一次提出。
两周前，央行政策司司长在回答房地产问题时，就说到：
支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
只不过，两周以来，几乎没啥银行响应，大多以「没接到通知」为由回绝客户。
所以，央妈的措辞也强硬了不少，从「支持和鼓励」升级为「指导」。
银行不情愿的理由，不难理解，左手吸收存款，右手放出贷款，赚的是净息差。
现在要主动将贷款利率调低，相当于成本不变，售价打折，利润割一块肉，还是很难受的。
这两年，房产市场从热到冷，房贷利率不停「砍一刀」，降的主要是「加点」。
LPR会浮动，央行每月公布一次；加点是固定的，一旦敲定，理论上还贷期间就无法变动了。
拿21年的无锡来说，买首套房成本=LPR+1.35%；
等到23年，根据最新政策（新房价格连续3个月下跌，城市可自行设置首套房利率下限），无锡的首套房利率=LPR-0.5%。
图源：诸葛数据研究中心
找不到好的理财渠道，高位上车的「大冤种」，索性提前还贷了。
所以，对银行来说，只要还有赚头，调低存量房贷也是有动力做的。
02 08年VS现在，情况大不同
咱们来看看唯一一次下调存贷利率的08年，是怎么操作的——
08年金融危机爆发，国内消费萎靡不振，出现了房价下跌、成交量减少的苗头。
10月，央行宣布「首套普通自住住房的房贷利率下限，从下浮15%调整为下浮30%。」
算上当年5次下调贷款基准，首套住房成本从6.66%（5 年以上贷款基准利率 7.83％，0.85 倍）降到4.15%（5 年以上贷款基准利率 5.94％，0.7 倍），折扣高达2.5个百分点。
但政策只硬性规定了首套房利率，没提存量房贷利率怎么降。
于是，大行继续维持存贷高利率，被中小银行抓住机会，挖角客户。
中小银行鼓励已经买房的人「跨行转按揭」：
先找担保公司还清大行的按揭贷款，再来自家银行开户重新贷款，绕道实现首套房7折的优惠。
起先大行并不在意，直到越来越多客户流失，才意识到严重性。
这场围绕存量客户的争夺战进行了3个月，09年元旦过后，大行们才松口，愿意给存量房贷打7折，买房人总算不用折腾了。
08年，银行普遍采取「转按揭」竞争，这套模式早已被严令禁止。
就在去年，绍兴银行还想着操作一把，推出转按揭业务，很快被监管部门叫停。
图源：财联社
除非政策能松绑，否则抢客户的工具减少，意味着外部竞争有限，怎么降、降多少，得看贷款行的「自我革命」。
比如，有媒体报道（羊城晚报），兴业银行广州分行给提前还贷客户，提供1年期的利率优惠券。
如有客户预约提前还款，银行可向客户提供最高1年期70BP利率优惠券，并叠加提供一款专属理财产品。
总之，和08年全国性普降2.5%相比，这轮存量房贷下调的力度或许没那么大。
03 存款利率很难撑
除了存量贷款，在央妈的工作计划里，目前的融资成本还不够低：
一方面，这说明接下来市场的流动性仍然挺宽松，可以期待下降息、降准的「红包」。
对银行来说，放贷的利润也不是白让的，得从存款上找补回来。
加上目前净息差（1.74%）处在十年低位，再低可能会影响金融系统的稳定。
图源：中邮证券研究所
说起来，我的贷款利率是3.9%，不算高，可酷爱保本理财的老妈一看，市场上的大额存单只有3%出头，便催我赶紧还掉些。
好了，关于存量房贷下降就和你聊到这儿了，如果你对存款产品感兴趣，欢迎留言，咱们后面详细出个攻略，帮你多赚点~
