疫情期间，不少小伙伴和物业有了更深入的接触——
有的物业会派人每天在小区内消毒，会派人上门给业主送菜，甚至每隔一阵子还帮大家扔扔垃圾，尽可能地为业主排忧解难。
也有物业，不但啥都没做，还尽给业主添堵。
都交物业费，怎么差距就那么大呢？好的物业应该是什么样子？能让房产保值吗？
今天我们就来聊聊物业的那些事儿~
01
物业为什么会「糟糕」？
物业要做的工作似乎也不难，可为啥总能看到业主和物业间，总有这么多矛盾呢？
这得先从物业的「盈利模式」说起。
我国的物业，主要有两种计费方式：包干制和酬金制。
包干制是「分蛋糕」的逻辑。
物业每年收到的物业费，扣除提供服务的成本，剩下的都是自己赚的。
这种模式下，业主不能审查物业公司的账目。
比如说物业费收到500万，人工、维护成本200万，那么剩下的300万就是物业自己的收入了。
收到的物业费是固定的，蛋糕就这么大，拿去做维护的钱多了，物业能揣进自己兜里的就少了。
一旦成本高于物业费，甚至还要「自负盈亏」。
而酬金制是「做大蛋糕」。
假定每年的物业费有500万，物业公司可以根据合同约定一定比例作为酬劳，比如拿10%，也就是50万利润。
这种模式，相当于业主给物业公司「开工资」，然后按照约定的合同提供服务，专款专用。
有的物业做电梯广告、开拓停车费，招徕更多收入；
而这些收入，部分是属于业主的。
如果年底账户有结余，物业公司无权私自挪用。
不仅如此，物业公司还要定期公布资金收支情况，接受专业机构的审计，所有业主都有权查询。
说到这里，你来猜一猜，哪种模式更普遍呢？
答案是——95%物业都默认选择了「包干制」。
毕竟酬金制拿的是「死工资」，而包干制可以通过压缩成本多挣钱，比如减少保安、保洁。这也就不难理解，为啥很多物业公司干活都遭人诟病了。
另外，对于一个小区的生命周期来说，还有两个时间点，物业费要派上关键用场——
第一个节点是第2-3年，开发商的保修义务基本结束；
第二个节点是第8-10 年，消防、电梯等设备需要大修。
每过一次节点，物业公司的成本就会加重一层。
如果期间遇到的问题没能及时解决，业主的体验就会每况愈下。
这也让不少小区陷入「物业质量下滑→业主拖欠物业费→物业继续恶化」的恶性循环里。
02
香港的旧房是怎么保养的？
写到这里，我陷入了沉思。
我们去买房时，往往会看房龄。一般大于10年，我都会犹豫一下。
但如果你爱刷社交媒体，会发现很多海外博主介绍自己的房子时，描述的却是「百年房屋」。
在同样高楼层、高密度楼房的香港，就有个说法：
「香港30年的楼龄，相当于内地15年的楼龄。」
图源：网络；说明：康怡花园，楼龄32-33年
为什么会有这么大的差距呢？
我问了问朋友，发现在居住期间，有这两点不同——
在物业管理上，香港大多实行「酬金制」。
和我们的定义类似，就是业主聘请物业来管理小区，收取固定薪资（如物业费的5%-15%）。
物业公司需要定期（每月/季度）披露小区的运营开支、费用明细，年底还得专门做审计。
图源：香港朋友提供；说明：每月物业收支明细
谁来监督物业的费用支出呢？
朋友说，各个小区会组建「业委会」，对大额开支作督查。对当前物业公司不满意的话，可以更换。
不过，香港的物业费还是挺高的，他们已经习惯「为服务买单」。
像内地平均物业费在1.5元/平米，香港要翻10倍以上。
另外，住久了，政府会来亲自维修。
目前，全香港有4万幢住宅中，超过25%的楼龄在50年以上，50%在30年以上。
图源：香港市区重建局
为了杜绝旧楼坍塌的隐患，香港政府推出「楼宇更新大行动」——
用财政资金帮助业主维修外墙、更换上下水道、升降机、消防系统等，保障老楼的安全。
03
酬金制推不动的原因
再来看看内地的情况，这两样都有改进空间——
先说说「酬金制」的推动。
根据民法典规定，我们有权决定物业更换、物业收费模式，但需要业主委员会牵头管理。
成立业委会可不是一件容易的事。
一方面，耗时久。
需要和物业、居委会、街道办事处打交道，整个流程需要1-2年。
另一方面，业主的意见很难统一。
根据民法典278条，业委会的成立，需要大部分业主层层投票决定。
不少小区有上千户家庭，光是为了跑选票，就挺费力的。
此外，业委会责任重，权利轻，有心无力。
就拿我住的小区来说吧。刚开始，业委会干劲满满，做了不少实事。
但在解决停车问题上碰到了利益问题，有人频繁闹事，叫警察、聚众抗议。
图源：小区业委会公众号
方案就不了了之，无法推进。这件事后，业委会心灰意冷，才半年，宣布全体辞职。
所以短期内，还是挺难看到大面积的酬金制管理物业出现的。
政府方面，这两年一些城市在大力推广老旧小区改造，但目前主要还是针对以30年房龄为主的「老破小」。
再过几年，当兴建的高楼层住房步入「老龄化」，对财政资金将会是极大考验。
04
我们该怎么办？
其实，写了这么多，相信你能感觉到，如果已经进入到老小区，想要改变环境，还是挺难的。
不妨在买房/租房的同时，将物业公司纳入考量指标中，住得省心些。
这里也和你分享4个小贴士——
1）看排名
借鉴物业公司排行榜，选择品牌物业。
比如看看物业管理协会、地产第三方数据公司发布的榜单，绿城、保利、中海等上市物业公司的排名都挺靠前的。
2）看价格
除了榜单，还有一个简单粗暴的筛选方法就是看物业费了：以2元/㎡/月为界限。
目前，低物业费仍是目前市场主流，2元/㎡/月以下的项目占比超过5成。
超过2元的，就能称得上是品质物业。
借助中介平台的app，我们就能找到小区的物业公司和费用详情啦~
图源：贝壳找房APP
3）看评价
和中介或者小区居民聊天的时候，看看能不能拉你进群。
或者在网上搜索小区名字，如果有论坛，里面一般也能找到业主群。
这点还能从「房价的高低」中窥见一二。
我在准备买房前，曾留意到同一片区域中，有个小区格外突出——
我去仔细扒了扒，房价大涨的原因，竟是小区业委会积极管理+更换品牌物业。
老业主可高兴惨了：
小区房价比周围小区，每平方米高了5千-1万元；
按100平计算，换物业这事儿，业主躺赚50万+。
图源：克尔瑞物管公众号
4）先试试租房
我就有一位小伙伴，她不着急买房，反倒喜欢租房。
据她所说，一方面，买房=买资源，包括学区、医疗等。
在「租购同权」的推进下，租房未来也能享受到同等的待遇。
比如8月份温州就发文表示，租房满半年，也能落户。
图源：财联社
另一方面，切换成本低。
租房不用考虑长期居住引起的麻烦，比如物业老旧，不行的话，换个新小区就行了。
至于租金上涨的问题，她也不太担心。
问了一圈中介（上海地区），现在的房租比年初反倒要便宜。
这也给了她一颗定心丸。
最近续签，房东想每月涨300元，就这种说多不多，说少不少的幅度，恶心人。
她当即拒绝了。
本以为房东还会再「争取」一下，没想到对方立马回复说「好的那就还是原价」，第二天上门续签合同了，就挺戏剧的。
总之，最切实的体会，还是要实际住了才知道，比如这个品牌的物业是否真的靠谱、物业管理是否真的对自己而言影响很大等等。
好啦，关于物业的话题先和你聊到这里，欢迎在留言区讨论分享你的物业体验哦~
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最后，附上总结图，欢迎评论、点赞、收藏——
